SVJ

Krizová situace SVJ

Prosím nájemníky, aby informovali své pronajímatele o této akci a poprosili je, aby mi dali vědět, zda se zúčastní osobně nebo skrze plnou moc, pokud již tak neučinili. SVJ nemá zvolený statutární orgán, který by za něj vystupoval vůči třetí straně. Bývalý předseda Ing. Budinský prodal byt (30.04.2014) a přestal být automaticky ze stanov členem SVJ. Člen výboru Zdeněk Rezek podal písemnou rezignaci v souladu s článkem II (bod 11) stanov. Třetí člen dlouhodobě neexistoval.

Funkci orgánů společenství tak plní vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku (72/1994 Sb. § 9 odst. 9). Mám pochyby, že to vůbec vědí. Tito vlastníci mají hlavně za úkol zařídit volbu statutárního orgánu a ručí za škody způsobené všem vlastníkům svou nečinností, nemohou ale jménem SVJ činit právní úkony a nemohou být zapsáni do rejstříku jako členové statutárního orgánu.

Jelikož SVJ má spoustu povinností, za jejichž nesplnění hrozí sankce, bylo by dobré mít stabilní orgán a řešit. Dále orgán vystupuje v právních vztazích a má například oprávnění proplácet faktury za služby, což momentálně dělá provozně DaK, nicméně nebýt jeho, tak už nemáme elektřinu a vodu.

Je tak nutné zvolit statutární orgán, tj. výbor nebo pověřeného vlastníka dle stávajících stanov, a přijmout další usnesení.

Je nutné se vyhnout pokutám a sankcím za neplnění povinností SVJ. Například sankce 200 000 Kč pro SVJ za nenamontování měřičů tepla znamená v našem domě 2,5 roku střádání do „fondu oprav“. Další sankce hrozí na neschválení nových stanov v souladu s NOZ do 3 let od 1. 1. 2014. Dále se vyžaduje zakládání úplných znění dokumentů SVJ do sbírky listin a zákon stanoví sankce za neplnění až 100 000 Kč či dokonce zrušení SVJ.

Jejich vznik vůbec nemáme pod kontrolou. Neexistující orgán nemůže komunikovat se správcovskou firmou DaK. Zajišťuji to teď neoficiálně.

Navíc je potřeba si uvědomit, že i když neexistuje statutární orgán, tak dle 72/1994 Sb. § 13:

(7) Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Toto shromáždění svolávám spolu s dalšími vlastníky v souladu s článkem III. (bod 3), abychom vyřešili aktuální situaci v našem SVJ. Ze zákona musíme mít ke svolání více než 25% podílů, což splňujeme, a součástí pozvánky budou i podpisy svolavatelů.

Pokud vlastník nebude chtít přijít ani poslat zástupce s plnou mocí, narušuje tak právo ostatních vykonávat správu svého majetku. Plnou moc mohu dodat osobně či zaslat na email. Plná moc nemusí být úředně ověřena, jen to obě strany podepíší. Není to vůbec složité.

Upozorňuji ale na fakt, že nejvyšší soud České republiky se rozhodnutím sp. zn. 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23. 5. 2012 vyslovil k tomu, že je nutné se řídit stanovami, tj. že možnost hlasovat skrze plnou moc musí být uvedená ve stanovách (potvrzeno JUDr. Evženem Punčochářem z DaKu). Naše stanovy toto bohužel neobsahují, a tak preferuji osobní účast vlastníků.




Plánovaný program shromáždění dne 17. 12. 2014 (ještě může doznat změn, jak probíhají konzultace s dalšími vlastníky a JUDr. Evženem Punčochářem z DaKu):

  1. Kontrola prezence a usnášeníschopnosti
    minimální kvórum: >50% všech
    Svolavatel Petr Cirman konstatoval, že shromáždění je usnášeníschopné.
    nebo
    Svolavatel Petr Cirman konstatoval, že shromáždění není usnášeníschopné.
  2. Schválení předsedajícího a ostatních orgánů shromáždění
    minimální kvórum: >50% všech

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, volí předsedou schůze pana Petra Cirmana.
  3. Schválení programu shromáždění
    minimální kvórum: >50% všech
    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, schvaluje navržený program jednání.
  4. Volba statutárního a výkonného orgánu SVJ (nejdříve výbor, v případě neúspěchu pověřený vlastník)
    minimální kvórum: >50% všech

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, volí členem výboru společenství vlastníků Josefa Nováka, dat. nar. 11.11.2011, bytem Křivoklátská 302, Praha 9 - Letňany, PSČ 199 00.
    nebo
    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, volí pověřeným vlastníkem Josefa Nováka, dat. nar. 11.11.2011, bytem Křivoklátská 302, Praha 9 - Letňany, PSČ 199 00.a
  5. Schválení změny Prohlášení vlastníka z důvodu rozdělení jednotky 103 na dvě bez nutnosti stavebních úprav (nutno ověřit na místě, zda se nemusí zazdít nosná zeď, nemění se podíly ostatních vlastníků).
    minimální kvórum: >75% všech

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, schvaluje změnu Prohlášení vlastníka ve smyslu rozdělení jednotky 103 na dvě, čímž vzniká nová jednotka 105, aniž by se měnily podíly ostatních vlastníků.
  6. Schválení výše příspěvků do dlouhodobých záloh

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, schvaluje pro rok 2015 výši příspěvků na dlouhodobé zálohy ("fond oprav") ve stávající výši 5,- Kč/m2.
  7. Schválení účetní závěrky 2013
    minimální kvórum: >50% přítomných

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, schvaluje účetní závěrku za rok 2013.
  8. Schválení způsobu úhrady poměrových měřičů tepla
    minimální kvórum: >50% přítomných

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, rozhoduje o úhradě pořízení poměrových měřičů tepla z vlastních prostředků vlastníků jednotek v rámci ročního vyúčtování.
    nebo
    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, rozhoduje o úhradě pořízení poměrových měřičů tepla z dlouhodobých záloh ("fondu oprav").
  9. Schválení způsobu rozúčtování nákladů na teplo
    minimální kvórum: >50% přítomných
    V žádné bytové jednotce nesmí měrné náklady odchýlit od průměru dané zúčtovací jednotky o více než ±40%, což připouští existenci teplotního rozptylu mezi 13,5°C a 26,5°C (údaje převzaty z informace MMR). Uvedené teplotní minimum se však dostalo do rozporu s ustanovením tehdy platné vyhlášky č. 152/2001 Sb., která nepřipouští provádět útlum teplot pod hranici tepelné stability objektu. V později vydaných metodických pokynech proto MMR upřesnilo, že odchylka –40 % by měla být používána jen výjimečně (např. u dlouhodobě neobsazených bytů) a z dalšího kontextu vyplývá doporučení aplikovat variantu +40 %/-25 % (= cca 27°C versus 16°C).
    §4, odst.4 s něčím podobným počítá, ale bude záležet na výkladu znění:
    § 4 Rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění v zúčtovací jednotce
    (1) Náklady na tepelnou energii na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období rozdělí vlastník na složku základní a spotřební. Základní složka činí 40 % až 50 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku.
    (2) Základní složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.
    (3) Spotřební složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele úměrně výši náměrů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, které zohledňují i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.
    (4) Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u konečných spotřebitelů s měřením či indikací v zúčtovací jednotce hodnotu 40 % oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, provede vlastník úpravu výpočtové metody uvedené v odstavci 3.


    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, schvaluje metodu rozúčtování nákladů na teplo v poměru 50:50 (měřená část / podlahová plocha).
    nebo
    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, schvaluje metodu rozúčtování nákladů na teplo v poměru 60:40 (měřená část / podlahová plocha).
  10. Schválení odměn statutárnímu orgánu
    minimální kvórum: >50% přítomných

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, stanovuje s účinností od 1.1.2015 měsíční výši odměny statutárnímu orgánu paušální částkou ve výši 8000 Kč/měsíčně hrubého.
  11. Schválení změn stanov
    minimální kvórum: >75% všech
    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, rozhoduje o změně stanov tak, že nahrazuje v článku III, bod 5, text:

    O svolání shromáždění musí být členové společenství písemně vyrozuměni nejméně 15 dní před konáním schůze shromáždění.

    větou:

    O svolání shromáždění musí být členové společenství vyrozuměni písemnou pozvánkou vyvěšenou na nástěnce v domě a na internetových stránkách společenství nejméně 30 dní před konáním schůze shromáždění. Není nutné zasílat pozvánku na trvalé adresy členů společenství.

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, rozhoduje o změně stanov tak, že vypouští v článku III, bod 9, text:

    , o schváleni nebo o změně stanov podle bodu 2 písm. b)

    a přidává do článku III nový bod č. 14 ve znění:

    K přijetí usnesení shromážděni o schválení nebo o změně stanov podle bodu 2 písm. b) je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů všech vlastniků jednotek.

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, rozhoduje o změně stanov tak, že přidává do článku III nové body ve znění:

    15. Člen společenství vlastníků jednotek se zúčastňuje shromáždění osobně nebo v zastoupení.
    Plná moc pro zastupování na shromáždění musí být písemná a je přílohou zápisu ze shromáždění.

    16. V listině přítomných, která je přílohou zápisu ze shromáždění, musí být vyznačeno, zda se člen zúčastňuje shromáždění osobně nebo v zastoupení.

    17. Pokud osoba sestavující listinu přítomných odmítne záznam určité osoby do listiny přítomných provést, uvede tuto skutečnost do listiny přítomných včetně důvodu odmítnutí.

  12. Schválení úkolů pro statutární orgán

    Shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Křivoklátská čp. 302, 199 00 Praha Letňany, pověřuje statutární orgán těmito úkoly:
    • zajistit výběrové řízení s cenou do 1000 Kč na poměrový měřič tepla a realizovat jejich instalaci
    • předložit ke schválení na dalším shromáždění vlastníků jednotek plán oprav a rozpočet za účelem správného nastavení výše dlouhodobých záloh
    • připravit nové stanovy v souladu s NOZ
  13. Diskuze
    majitel bytu má povinnost:
    • oznámit nejpozději do jednoho měsíce správci domu, že jste se stal majitelem bytu (včetně jména a adresy) a kolik osob jej bude obývat,
    • každou změnu v počtu osob, které v bytě bydlí,
    • oznámit jméno a adresu nájemníka, pokud byt pronajmete.
    Zákon dále stanoví právo vlastníků na určité informace od osoby odpovědné za správu domu. Každý vlastník má například právo dozvědět se jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Tuto informaci musí vlastníkovi sdělit na jeho žádost osoba, která je odpovědná za správu domu.

    Nájemce jednotky právo na sdělení těchto údajů nemá. Může se však obrátit na vlastníka jednotky, která je mu pronajata, a ten může údaje pro tohoto nájemce zjistit. Z toho dle mého názoru mimo jiné vyplývá, že SVJ musí vést seznam vlastníků jednotek a nájemců jednotek, aby mohl informační povinnost plnit.

    apel na vlastníky s nedoplatky, aby si dobrovolně zvýšili zálohy:
    Služba 2013NákladyHal.Nákl. zaokr.ZálohyRozdílPokryto zálohami %
    Pojištení17922-31791918360-441102
    SPRÁVNÍ POPLATEK8529112,885303,86661218691,878
    VODNÉ STOCNÉ104749-1104748795602518876
    TEPLO491740,9-2,94917384677002403895
    TEPLÁ VODA-OHREV227519,61-5,612275141318169569858
    ÚKLID52164-252162345201764266
    POPELNICE35424-73541728260715780
    SPOLECNÁ ELEKTRINA10310,2-5,21030511240-935109
    Provozní náklady98746,92,19874988964978590
    Celkem1123867,61-11,811123855,8927032196823,882

Výčet bodů a jejich pořadí se ještě může změnit.

Program odeslaný později na oficiální pozvánce nelze na schůzi měnit!

Výsledek této schůze ohledně volby statutárního orgánu může skončit špatně, pokud soud odmítne zapsat jeho členy z důvodu použití plných mocí nebo v případě pověření vlastníka z důvodu toho, že v NOZ tento pojem již neexistuje (nahrazuje ho předseda vlastníků jednotek).

Pak nám nezbyde než počkat na schválení nových stanov dle NOZ za přítomnosti notáře, čímž se akceschopnosti SVJ oddálí o několik měsíců.

Přijetí nových stanov nelze urychlit, protože se k nim může (a měl by) vyjádřit každý vlastník a nejbližší termín volného notáře na shromáždění je únor.





autor: Petr Cirman, byt 204